건물주가 임대료를 안내리는(못내리는) 이유 - 건물의 가치는 기본적으로 그 건물이 내는 연수익을 토대로 산정됨 - 비슷한 규모 비슷한 위치의 건물의 최근거래사례와 비교하여 산정하기도 하지만 완벽히 똑같은 빌딩이란 없으므로. 기본적으로 연수익이 중요함 - 건물주가 되면 보통 그 건물을 담보로하여 또 대출을 일으켜 다른 건물을 매입함. 건물담보대출은 이율이 낮음. 상업지구에 건물이 1개만 있는 건물주는 의외로 별로 없다. - 임대료를 내리면 어떤 문제가 발생하느냐. 건물의 가격이 떨어진다는 뜻임. - 임대료를 내린다 = 은행이 내 건물의 가치를, 가격을 낮게 책정한다 - 건물 가격이 매년 계속 오른다는 가정으로 현금흐름을 돌리고 있는데 가격이 하락한다는 것은 상상도 할 수 없는 일임 - 특히 ex. 100억 짜리 건물담보로 LTV-70%로 70억 대출을 풀로 땡겨서 다른 건물을 매입한 건물주의 경우 그 건물이 80억이 되면 은행에서서는 80억의 70% =56억 이므로 발생한 대출금 차이 14억을 상환받으려고 함. 그러면 이제 건물주는 현금흐름이 꼬이기 시작함. - 그래서 건물주는 차라리 '계약기간 2년중 첫 3개월에 대한 임대료는 받지 않을게요.'라는 식으로 쇼부를 치려고 하지, 임대료는 절대 내리지 않음.
원래 소상공인들이 옷가게 부터, 맛집 다채로운 상가들로 사람들이 북적이던, 땡땡땡길 이렇게 대명사가 시작된 대표적인 상권이었는데 모든 원인은 애플이 입점 하면서, 수많은 하이엔드 안테나샵들이 대거 입점함 동시에 주변 임대료가 천정부지로 뛰었고 부동산 폭등기를 거쳐 코로나시기까지 가장 떡상 했음, 10년전에 시세와 비교하면 매매가가 거의 수십억씩 뛰었으니까
그래서 아무리 명품샵이라도 가로수길 임대료가 말이 안되는 수준이니까, 굳이 비싼 강남을 고집하기 보다는 요즘 가장 힙하고 젊은이들이 몰리는 홍대나 성수동 상권으로 이동함, 성수동이 임대료도 가로수길에 비해 훨씬 저렴하고 다리 하나만 건너면 바로 강남이라 가깝고, 특색있는 상가들이 생기니까 가로수길이 침체되면서 성수동이 떡상함
건물주 입장에서 아무리 공실이어도 임대료를 내리게 되면 수익률이 떨어지고, 다시 올리기 힘듬 그래서 매도할때 손해 보니까 차라리 렌트프리로 임대를 놓는게 백번 이득임, 보통 가로수길 상가가 평당 2~3억 되니까 우리나라에서 방구 좀 뀐다 하는 부자들이 소유하고 있고, 이 분들 아무리 공실 나고 수천만원 억단위로 손해 봐도 까딱 하지 않을 자본체력이 있는 부자들임
언젠간 가로수길이 살아 날텐데, 이전과 같이 상권이 활성화되고 가치를 회복할지는 미지수로 보여짐
