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주택 재개발을 반대하는 이유

메밀밭파수꾼 작성일 14.09.30 15:49:12
댓글 70조회 26,045추천 34

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    현직 감정평가사입니다. 땅은 공시지가평가, 주택은 가치가 없다니 무슨 말도 안되는 소리를..
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    좀 어이없는 선동이네요.
    재개발할 때 기존 주택은 종전 자산이라고 하는데 종전자산가격을 감정평가사가 평가합니다.
    10년정도 된 주택의 건물가격을 거의 안쳐준다는건 말도 안되는 억지입니다.
    실제 재개발 종전자산 감정평가시 건물가격은 구조마다 다르긴 하지만 현재 건물을 지을경우 들어가는
    신축 단가를 기준으로 가격을 산정하고 거기다가 건물의 내용연수를 45년정도로 잡고
    10년을 감가상각하게 됩니다. 단순하게 계산하면 신축가격에 2/3수준으로 평가하구요.
    하지만 실무적으로는 그보다 약간 낮게 평가합니다.
    그렇다고 해도 건물가격이 거의 없는거로 된다는건 말도안되는 소리임...

    그리고 토지가격은 "공시지가를 기준"으로 평가합니다. "공시지가로 평가"하는 것과 "공시지가를 기준"으로
    평가하는 것은 하늘과 땅차이입니다.
    저 말만 들으면 시가보다 현저히 낮은 공시지가를 평당 계산해서 보상해줘버리듯이 들리는데
    이건 말도 안됩니다.
    공시지가를 기준으로 평가하되, 여러가지 상황을 고려해서 가격 보정을 합니다. 당연 시가에 근접하게 평가되게 됩니다.

    물론 저 글의 요지는 알고 있습니다. 아무리 종전 자산의 가격을 적당히 시가수준으로 쳐준다고 해도 소유주의
    입장에서는 절대 만족스러운 가격이 안나옵니다. 소유주는 보통 "호가"를 "시가"라고 굳게 믿고 있기 때문이죠
    게다가 분양받게 될 아파트(종후자산)의 평당 가격은 땅값보다 일반적으로 1.3배에서 많게는 2배 가까이 차이나기 때문에 실질적으로 자기가 가진 땅 크기보다 적은 평수를 받게 되는 것은 당연한 현상이며, 오히려 분담금을 더 내게 되는 상황이 발생하는 거죠.

    아무튼 저 글의 내용은 제가 실무적으로 숱하게 만나왔던 "재개발 반대파"의 레퍼토리입니다.

    지금까지 현직 감정평가사 였습니다 ㅎㅎㅎ (위에도 현직 있으신데 아마도 짱공유 유저인걸 보면 제 후배일 것으로 추측됨 ㅋㅋㅋ 피차 기수나 이름만 대면 다 아는 바닥이라....ㅡ.ㅡ)
  • Op201214.09.30 16:14:43댓글바로가기
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    이분 설명이 맞습니다. 현재 재개발 투표 진행중인 관계로 잘 아는데, 1) 공시시가 기준으로 땅값 쳐주기, 2) 기존집은 감가상각의 명목으로 몇천만원도 안쳐줌, 3) 그렇게 합산된 돈 중에 사업비 명목으로 차감, 4) 결국 총 4천~9천 정도로 평가됨, 5) 재개발 집값 1억 5천~2억 이상 중, 우선분양권 및 10% 정도 할인금액을 제시함, 6) 그래도 차액금이 1억정도가 되므로 기존 주거주민은 퇴출되는 상황. 7) 해당 구청에서 주민들에게 안내문서를 보내주나.. 주민들은 안내문서의 각종 표와 법규를 이해하지 못하고 찬성표를 던지게 됨

    복잡한 안내문서와 말도안되는 공시시가를 따지기 위해 구청 담당자에게 전화해본 결과, 대답은 "우리는 안내를 충분히 했고, 가가운 동사무소를 통해 평일에 설명회도 열것이고, 주민들은 원하지 않으면 반대하면 되는것인데, 뭐가 문제냐?" 는 식으로 나옴. 이에 본인이 "공시시가가 형평없이 낮게 반영됬고, 사업비 명록으로 낮게 추정된 공시시가 금액 마져 띠어가는 상황에 이대로 재개발이 진행되면, 푼돈 받고 나가라는 말이냐"라고 항의해본 결과, 그러시면 반대표 던지고 의사를 밝히라는 피상적인 대답만 함.

    예상대로 1차 투표 결과, 몇몇의 주민들이 해당 사업의 이해도 못하고 찬성표를 던지고 있는 추세로 흘러감.

    issue
    1. 주민들이 사업내용을 잘 이해하면 된다?
    2. 사업진행측은 안내를 다 했으니, 공시시가가 낮던, 사업비를 제외하던 상관없다?
  • rsw25014.09.30 18:10:28 댓글
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    작년에 재개발로 청계산에서 우면동으로 이사 왔는데 이런일 없었습니다
    청계산이 거의다가 전원주택인데 옆집이 지은지 1년된 새집이었고 우리집이 20년정도된집이었는데 새집 공사비+@ 로 받았고 땅값도 딱 시세대로 나왔습니다 동네에서 한집만 돈더달라고 ㅈㄹ을 하는바람에 공사 1년 늦어졌습니다 그래서 이사비용과 신축되는 아파트 분양권 준다고 했는데 못기다리고 우면동으로 왔습니다
    1년정도 정부와 실랑이했는데 토지, 건물 공시지가가??우리가 계산한것과 비슷하게 나왔습니다(뭐 앞으로 입지가 좋아지니 올르는거 까지 계산하는 어르신들도 있었지만요)공사연기는 몇몇 돈더달라는 집하고 화장터 들어오지 못하게 해야한다고 해서 1년 걸렸지 그거 아니였으면 시가에서 아주 조금못미치게 쳐줬습니다
  • 아이스_맨14.09.30 19:06:02 댓글
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    댓글이 참 난해하군요, 좌빨의 선동이라... "메밀밭파수꾼"님이 좌빨이란걸 어찌 아신건지, 암튼 대~~~단하십니다 그려..
  • 푸이그14.10.01 17:58:08 댓글
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    이정도면 병이다 병
  • 마우스킹14.09.30 18:17:08 댓글
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    구라치지좀 마라
    79년에 준공한 단독주택 하나 있는데 재개발 들어가있고 가온감평법인에서 재개발때문에
    감평해서 건평 43평 건물이 3천8백만원 나왔다
    지은지 34년된 건물도 감평가가 나온다 지은지 10년 건물이 0원은 무슨 개소리 좀 작작해라

    그리고 일단 재개발이 들어가면 평당 230정도 하던 땅값이 600가까이도 오르기때문에
    건물가가로 조금 손해가 나더라도 그 액수보다 훨씬 더 많이 집값(땅값+건물값)이 오르게 되어있다

    재개발 문제는 용역투입같이 불법적인 사업진행이나
    추가부담금때문에 대출 이자를 감당하지 못하고 결국은 기존의 입주민들이
    결국은 아파트를 떠나게되는 문제라든가
    미분양으로 추가부담금이 상승해서 사업이 실패해서 조합원들이
    엿먹는다거나 조합의 비리 부동산 투기문제 이런거 지적할게 얼마든지 많은데
    어디서 되도 안한 소리를 해
  • 무적베지타14.09.30 19:01:43 댓글
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    재개발로 인해 땅값이 오르더라도 개발이익은 제외하게 되있습니다.

    200에서 600으로 올랐다고 오른 시세로 보상하는 경우는 절대 없죠.

    그리고 위에 그림에서 말하고자하는건 주택금액이 0원이라고 하는게 아니라

    아파트에 비해 평가금액이 현저히 적다고 말하는거 같네요.
  • 진마셔14.09.30 19:01:57 댓글
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    이런게 선동이지..

    뭔 엿같은 거짓 선동 만화에 추천수봐라. ㅋㅋ

    일단 10년 넘은 "새집" 이란게 말이 되냐??? 10년된집이 어째서 새집이냐?

    재개발의 정의라도 찾아보고 댓글달아라.
  • 부산동래구14.09.30 20:46:48 댓글
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    선동당한사람 없는것 같은데 ㅡㅡ
  • 비선물14.10.01 20:09:05 댓글
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    이 병맛은 지 의견은 없으면서 남의 댓글에 실실 처웃기나하고.. 생각이 있으면 말로 해라.. 실실 처 웃지만 말고.
  • 흔들리는남심14.09.30 19:11:43 댓글
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    주로 털리는 사람들이 조그마한 빌라같은거를 비싸게 사서 소유지분 낮은상태로 버티다가 털리는게 대다수..
    마당있는 집 가진 사람들은 크게 손해보고 그렇진 않아요.
    다만 해당지역 용적율이 낮아서 고층으로 못올리게될 경우에는 건설사에서도 분양가를 싸게 낼수없기에 원주민입장에서는 돈이 모자라는 경우가 생기는거구요
  • 무적베지타14.09.30 19:13:03 댓글
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    땅 많은 사람들은 돈 많이 버는거고, 그냥 집에 세들어 살거나 작은 집 소유주는 그냥 쫓겨나는거죠.

    저 이야기는 좀 과장되긴 했지만,

    돈 없는 사람은 재개발이라는 이유로 그냥 쫓겨나는게 현실입니다.
  • 뽈치14.09.30 22:39:40 댓글
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    LH공사가 전신 토지공사에서 4년 동안 일했던 사람입니다. 지금은 다른 기관으로 이직했구요..보상업무를 1년 정도했었습니다. 2개 사업지구에서 기본조사와 협의 보상 담당했었구요..주민들은 개발호재로 사업지역 주변 엄청 오른 땅값을 시세라 생각하고 기대하지만 현실은 개별공시지가도 의미없구요..개발계획승인 당시 표준지공시지가를 근거로 감평사들이 지목 실제용도 등을 감안해서 가격을 책정합니다...(공시지가 대비 상승률은 아주 미미) 그리고 가옥이나 수목같은 지장물들은 이전비용을 원칙으로 평가하되 취득비가 낮을경우 취득비로 보상하구요...제 기억에 가옥들도 상태 좋은 집들은 몇 천씩은 나왔던걸로 알고있네요..8년전 상황이니 요즘은 또 어떨지 모르겠네요..
  • 청록조14.10.01 10:17:37 댓글
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    이분 말이 맞음 즉 재개발 시작=가격 이 아니라 개발계획승인 (대체로 개발계획승인되고 최소 4~5년 정도 지나야 재개발이 진행됨) 가격으로 되기 때문에 가격차가 많이남. 그런데 여기서 웃긴게 내가 살고 있는 지역같은경우가 문제가 되는데 재개발 계획승인은 15년전에 남 즉 1999년 2000년에 재개발 승인되었는데 당시 imf 등 여러 재반사항 때문에 보류됨. 집갑+땅갑 상승 됨. 그래도 여러가지 많이 올랐는데 그래도 개발 계획 승인이 예전에 되었고 다시 재조사해도 어차피 예전기준이기 때문에 개 똥값으로 나옴.
  • 흠냐14.09.30 23:45:41 댓글
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    이거 레알임 ㅇㅇ 내 아는 동생반포 주공아파트 살앗었는데 재개발 한데서 개 좋아라 했더니 집값 똥값 받고 새 아파트 살라믄 1~2억 더 주고 분양받아야 되고 지금 반포 어느 빌라 반지하에서 살고있음 가족 전체다 ...
    즈김 그 주공아파트 자리엔 어마무시한 고층 아파트단지가 쭈루루루 들어서있죠 ...
  • 정준호14.10.01 10:02:03 댓글
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    공지시가... 가 아니고, 공시지가
  • 모통14.10.01 10:29:59 댓글
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    예전에 오래된 영화가 생각 나는군요.. 집에서 가족들이 아침식사하는데, 굴삭기로 집을 허물며 인부들이 벽을 부수고 식사하는 가족과 마주치던..
  • 감자아빠14.10.01 14:11:17 댓글
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    선동이라는 사람들 뭐임?
    저게 사실인데. ㅎ
  • 아겸코둥14.10.01 14:19:05 댓글
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    재개발이란게 일반인들이 평생 살다 한번 격을까 말까하는 일이라..
    오해도 많이 하고..별별 말도 안되는 선동이 많군요..
    위에 만화가 말도 안되는소리란건 위에 감정평가사분이 말씀 잘해주셨구요..

    몇가지 오해들이 많으셔서 한말씀드리자면..
    재개발사업은 다들 아시다시피 헌집주고 새집받는거겠죠??
    여기서 헌집, 즉 종전자산평가액은 아파트사업을 하기위한 비용에 해당합니다.

    조합원분들은 다들 종전자산평가액을 높여달라 외치시는데..이건 곧 비용을 높여달라가 되는거죠
    비용이 높아지면 재개발사업은 결국 조합원들의 부담으로 돌아갑니다.

    조삼모사 아시죠??
    중요한건 종전자산평가액 다같이 높이는게 아니라..다른조합원들과의 비율입니다.

    즉 예을 들면
    조합원이 3명있다 칩시다.

    -1번케이스
    A조합원-2백만원
    B조합원-2백만원
    C조합원-2백만원

    -2번케이스
    A조합원-1백1십만원
    B조합원-1백만원
    C조합원-1백만원

    위경우 당신이 A조합원이라면 당신의 헌집에 대한 평가를 얼마를 받고 싶을까요??
    대대수는 1번케이스인 2백만원을 외치겠죠..
    하지만 정답은 2번케이스입니다.

    조삼모사....눈앞에 종전자산 평가액에 일희일비하지마세요.

    이상 현직 후배평가사이었습니다.
    짱공에 평가사분들 많군요 반갑습니다.^^
  • 네오지온14.10.01 14:33:30 댓글
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    결국 재개발 하게 되면 원주민들도 추가로 개발비용 부담을 해야만 입주할 수 있다는거죠.
    중요한건 그 비용부담이 어느정도냐 하는건데... 위에 어느분 말씀대로 용적율이 늘어나서 개발비용의 상당부분을 신규 입주자들의 구매비용으로 충당할 수 있다면 원주민들의 부담비용도 적게 될테지만 단독이 아닌 공동주택을 재개발 하는 경우에는 기존 건물도 용적율이 상당하기 떄문에 결과적으로 재개발 비용을 원주민들도 어느정도 부담하지 않고는 불가능하죠 ㅎㅎ 못해도 1~2억정도는 부담을 해야만 비슷한 평형으로 분양받을 수 있지 않을까 생각됩니다.

    참고로 sh나 lh 는 평당 공사비가 350~400 정도 되고, 업무용 빌딩이 500~600, 연구소는 800~1000, data 센타 같은게 1200~1400 정도 합니다. 근데 브랜드 아파트가 업무용 빌딩의 평당공사비하고 비슷합니다.32평형 공사를 위한 순공사비만 1.6~2.0억 정도 합니다. 부지가격을 제외한 공사비만 이정도 라는거죠 기존에 단독주택이나 공동주택이 있었다고 해서 그 오래된 건물들로부터 신규 건물 건축에 도움이 되는 부분이 있는것도 아니니 결국 기존건물은 철거를 해야 되는데 철거비가 또 예술입니다.

    결국

    재건축 = 철거비(상당히 고가) + 설계비 + 공사비 + 각종 부대비용(조합운영비라던가 심의나 허가를 위한 비용) 을 다 합치면 뭐 32평 아파트 하나 짓기 위해 들어가는 돈이... 아마 한 3억은 거뜬히 되지 않을까 싶네요 ㅎㅎ

    참고로 SH나 LH 아파트에 사용되는 자재들은 수준이 참... 그렇죠... 게다가 조합아파트로 짓게 되면 보통 대형 건설사가 들어와서 짓는 경우가 태반이니 대부분 브랜드 아파트로 봐야하니 공사비는 500~600선 보셔야 합니다
  • 헤엄치는새14.10.01 15:42:25 댓글
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    제가 딱 저 상황이었습니다. 은평구 녹번동 재개발 구역.
    재개발 얘기가 나오던 몇년전쯤 매매가 1억5천정도.
    재개발 확정 후 공시지가 7천만원.
    32평정도 분양받는다 치면 평당 1천3백만원으로 계산해도 약 3억5천정도 대출이 필요하겠더군요.
    그래서 결국 얼마전에 분양권 포기하고 1억에 매매하였습니다.
    그나마도 24평은 세대수가 적어서 대부분의 거주자가 32평형이더군요.
    결국 재개발도 돈 있는사람한테나 도움이 되더군요...
  • 9synch14.10.01 17:08:17 댓글
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    재개발은 말이지, 내 단독주택 주고 아파트 32평이나 하나 받으쇼 이거라... 2층 단독주택도 도심 재개발은 32평 똔똔 안되요
  • 14.10.01 23:30:58 댓글
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    땅 많다면 확실히 이득은 되는듯
    친구 할머님이 땅을 좀 가지고 계셨는데
    그 지역이 재개발 들어가면서 십수억을 받고 분양권까지 받았음
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